Solche Post ist ärgerlich, und sei es nur, weil man mehr als ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums kaum noch in der Lage ist, nachzuvollziehen, warum neue Positionen hinzugekommen oder die eine oder andere Summe besonders hoch ausgefallen ist. Schließlich betreibt man ja „nebenbei“ auch noch eine Zahnarztpraxis.

Wohnungs-, nicht Praxismieter müsste man sein: Denn bei Mietwohnungen hat der Gesetzgeber dem Vermieter eine klare Frist zur Erstellung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung gesetzt. Paragraf 556 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestimmt unter anderem, dass die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist, und dass nach Ablauf dieser Frist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen ist. Das gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, zum Beispiel wegen Verzögerung bei der Postbeförderung, oder weil die Abrechnung eines Versorgungsunternehmens nicht vorlag.

Verständlich, dass Mieter von Büro- oder Praxisräumen schon seit langem fordern, hinsichtlich verspäteter Abrechnungen nicht schlechter behandelt zu werden als Wohnungsmieter, zumal es bei gewerblich genutzten Räumen ja meistens auch um erheblich höhere Abrechnungs- und Nachforderungsbeträge geht. Mit einer analogen Anwendung der Ausschlussfrist des Paragraf 556 Absatz 3 BGB auch auf Gewerbemietverträge sind die Gerichte bislang allerdings höchst zurückhaltend gewesen. Ein einzelnes Amtsgericht hatte zunächst vertreten, den Gesetzesmaterialien lasse sich überhaupt nicht entnehmen, dass der Gesetzgeber die gewerblichen Mieter bei der Ausschlussvorschrift bewusst außen vor gelassen habe. Der Zweck der Ausschlussfrist, nämlich, dem Mieter Rechtssicherheit zu geben, sei nicht auf Wohnraummietverhältnisse beschränkt.

Das Landgericht Darmstadt hatte dann im Dezember 2008 bestätigt, dass die Ausschlussfrist des Paragraf 556 Absatz 3 BGB sei sehr wohl auf Gewerberaummietverhältnisse analog anzuwenden sei. Die Begründung der Richter leuchtete ein: Es sei nicht nachvollziehbar, aus welchen Erwägungen die Mieter gewerblicher Räume eigentlich weniger schutzbedürftig sein sollten als die Mieter von Wohnraum. Im Gegenteil seien Gewerbemieter sogar noch dringender darauf angewiesen, dass der Vermieter zeitnah abrechne. Denn im Falle gewerblicher Mietverhältnisse seien auf Mieterseite eben regelmäßig Gewerbetreibende beteiligt, bei denen es sich häufig nicht um einzelne (natürliche) Personen, sondern um juristische Personen, bei denen die Verantwortlichen austauschbar seien und die gegebenenfalls keine Kenntnis über länger zurückliegende Abrechnungszeiträume hätten.

Wenn man diesen Gedanken weiter denkt, liegt eine analoge Anwendung der Ausschlussfrist gerade auf Zahnarztpraxen auf der Hand. Hier handelt es sich ja meistens gerade nicht um große Firmen mit häufig wechselnden Verantwortlichen, sondern um kleine Betriebe mit wenigen verantwortlichen Personen – die sich allerdings beileibe noch um andere Dinge zu kümmern haben als darum, welche Umstände vor bis zu zwei Jahren zu einer Erhöhung der Nebenkosten für die Praxisräume geführt haben könnten. Und nicht überall ist eine fachlich erstklassige Verwaltungshelferin gleichzeitig auch eine begnadete Mietvertragsmanagerin. Das Gegenteil dürfte richtig sein: Anders als ein Wohnungsmieter, der in seinen Mieträumen ja vor allem seine Ruhezeiten verbringt und sein Mietverhältnis – im Wortsinn – „erlebt“, einschließlich allem, wofür Nebenkosten anfallen können, sind der Praxismietvertrag und seine Abwicklung zwar Voraussetzung für den Praxisbetrieb, aber im täglichen Geschäft eben doch nur notwendige Nebensache.